Все о досрочном погашении ипотеки в Кыргызстане. Расчеты, нюансы и советы

Одним из важных показателей, что человек твердо стоит на ногах, является наличие у него собственного жилья. Однако с нынешними заработными платами годы и годы понадобятся для того, чтобы скопить необходимую сумму. Поэтому часто единственный вариант — это ипотека. Конечно, переплата может оказаться внушительной и может составить порядка 100 процентов от полученной суммы, но зато выплаты будут растянуты на много лет.
Плюсы и минусы досрочного погашения Есть два вида досрочного погашения: полное и частичное. Учитывая, что стоимость жилья высокая, рассмотрим второй вид. В интернете очень много материалов на эту тему, ниже представим основные моменты:

• сокращение переплаты, так как первые платежи большей частью состоят из процентов, а на долю основного долга (тела кредита) приходится малая часть. То есть досрочное погашение может существенно сократить переплату;
• этот вид погашения обезопасит вас от потери доходов в будущем. Если у вас резко упадут доходы до конца изначального срока, то могут возникнуть трудности с выплатами. А при досрочном погашении не так страшно будущее снижение доходов;
• переход квартиры в вашу собственность. До полного погашения кредита жилье находится в аресте, то есть фактически оно вам еще не принадлежит и с ним невозможны никакие сделки (продажа, обмен), поэтому в ваших интересах быстрее расплатиться.

Как видим, плюсы есть, и существенные. А вот минус финансовые эксперты нашли один — в будущем из-за инфляции стоимость платежа фактически снижается. То есть у условных нынешних 15 тысяч сомов платежеспособность выше, чем у той же суммы через 10 лет. Просто вспомните, какими были цены уже в далеком 2011 году.
© AFP 2021 / Nguyen Huy KhamСокращение переплаты. Так как первые платежи большей частью состоят из процентов, а на долю основного долга (тела кредита) приходится малая часть. Досрочные погашения могут существенно сократить переплату Условия ипотеки в Кыргызстане В нашей стране есть два вида ипотеки: государственная и коммерческая.
Государственная в свою очередь имеет насколько разных направлений (подробнее вы можете почитать об этом на сайте госипотечной компании):

• приобретение готового жилья — для работников государственных и муниципальных учреждений. Срок до 15 лет, ставка 6-8 процентов, первоначальный взнос — 10-30 процентов от стоимости жилья. Максимальная сумма кредита — до 3 миллионов сомов;
• индивидуальное строительство жилья — для работников государственных и муниципальных учреждений. Срок до 15 лет, ставка 6-10 процентов, первоначальный взнос — 20 процентов от стоимости строительства жилья. Максимальная сумма кредита — до 3 миллионов сомов;
• приобретение готового жилья в Бишкеке и Оше —для работающих по найму или осуществляющих предпринимательскую деятельность в этих городах. Срок до 15 лет, ставка — 14 процентов, первоначальный взнос — 20 процентов от стоимости жилья. Максимальная сумма кредита — до 3 миллионов сомов;
• приобретение нового жилья в регионах КР — граждане с низкими и средними доходами, проживающие и работающие по найму или осуществляющие предпринимательскую за пределами Бишкека и Оша. Срок до 15 лет, ставка — 10 процентов, первоначальный взнос — 20 процентов от стоимости жилья. Максимальная сумма кредита — эквивалент 24 тысяч евро на день получения ипотеки;
• приобретение вторичного жилья с реконструкцией в регионах КР — граждане с низкими и средними доходами, проживающие и работающие по найму или осуществляющие предпринимательскую деятельность за пределами Бишкека и Оша. Срок до 15 лет, ставка — 10 процентов, первоначальный взнос — 20 процентов от стоимости жилья. Максимальная сумма кредита— эквивалент 24 тысяч евро на день получения ипотеки;
• строительство жилья в регионах — граждане с низкими и средними доходами, проживающие и работающие по найму или осуществляющие предпринимательскую деятельность за пределами Бишкека и Оша. Срок до 15 лет, ставка — 10 процентов, первоначальный взнос — 20 процентов от стоимости жилья. Максимальная сумма кредита — эквивалент 24 тысяч евро на день получения ипотеки;
• аренда жилья с последующим выкупом (пока работает только в Нарыне) — граждане, работающие по найму в организации, финансируемой из государственного или муниципального бюджета. Срок до 15 лет, ставка — 6 процентов, первоначальный взнос не требуется. Максимальная сумма кредита — до 40 тысяч сомов за один квадратный метр.

Отметим, что имеется еще социальная ипотека от одного из банков, которым владеет Нацбанк, ставки составляют от 7,5 процента.
В других комбанках собственная ипотека, конечно, выше. Так, в сомах она составляет и 17, и 20 процентов, в инвалюте меньше. Плюс возможны еще комиссии банка, что в итоге приводит к удорожанию кредита.
© Sputnik / Табылды КадырбековПриобретение готового жилья — для работников государственных и муниципальных учреждений. Срок до 15 лет, процентная ставка 6-8 процентов, первоначальный взнос 10-30 процентов от стоимости жилья. Максимальная сумма кредита до 3 миллионов сомов Каковы условия досрочного погашения ипотеки в Кыргызстане В Нацбанке сообщили, что в законодательстве минимальная сумма частичного досрочного погашения кредита не предусмотрена. В Гражданском кодексе заемщик вправе досрочно погасить кредит в любое время, независимо от вида кредита, срока использования и суммы. Также уже в актах Нацбанка прописано, что клиент имеет право на досрочное погашение кредита без взимания штрафных санкций (комиссий и иной платы). Но есть важное условие — необходимо уведомить банк за 30 календарных дней.
Подводные камни, или Важные нюансы В пресс-службе Государственной ипотечной компании (ГИК) рассказали, что для досрочного погашения их вида займов нужно разом внести не менее двух ежемесячных выплат.
Глава ГИК Элмира Абжапарова объяснила причину.
© Sputnik / Жоомарт УраимовГлава ГИК Элмира Абжапарова

"Любое изменение графика выплат сопровождается трудозатратами сотрудников банков и ГИК, так как мы тоже смотрим и корректируем. В целом ипотечные кредиты малорентабельны как для банка, так и для ГИК, у нашей компании маржа составляет 0,1 процента годовых", — сказала Абжапарова.

Правда, условия по госипотеке разнятся. В некоторых банках рассказали, что для "досрочки" хватит суммы, равной одному месячному платежу, а иногда порога вообще нет.
По коммерческой ипотеке разные условия досрочного погашения, они часто похожи на госипотеу. Так, в некоторых банках нужно вносить минимум два разовых платежа. Но в любом случае нужно узнавать условия по досрочному погашению, причем желательно до заключения ипотечного договора, чтобы заранее планировать бюджет и ту часть, которая будет уходить на досрочные выплаты.
В некоторых банках предусмотрены комиссии за досрочное погашение коммерческой ипотеки, везде свои условия: где-то 1 процент, а где-то 5 от вносимой суммы. Но опять-таки необходимо за 30 дней написать заявление о досрочном погашении, тогда вы избежите штрафов.
© Sputnik / Валерий МельниковВ ряде банков заявление не нужно, но после внесения суммы необходимо обратиться к вашему кредитному специалисту и сообщить о том, что вам надо сделать досрочное погашение, иначе деньги на досрочку будут списываться в срок, как обычный платеж, то есть никакой экономии не будет. В любом случае заранее расспросите кредитных специалистов, пара минут, потраченных на выслушивание ответа, могут сэкономить вам как деньги, так и нервы Еще один нюанс. В ряде банков заявление не нужно, но после внесения суммы необходимо обратиться к кредитному специалисту и сообщить, что вам надо сделать досрочное погашение, иначе деньги на досрочку будут списываться в срок как обычный платеж, то есть никакой экономии не будет. В любом случае заранее расспросите кредитных специалистов — пара минут, потраченных на выслушивание ответа, могут сэкономить вам как деньги, так и нервы.
Также в мире существуют две системы частичного досрочного погашения кредита: сокращение ежемесячного платежа и сокращение срока. Второй вариант выгоднее для клиентов. Возьмем, для примера, государственную ипотеку. Условно вы взяли 2 миллиона сомов на 15 лет под 6 процентов. Ежемесячные выплаты составят почти 16,9 тысячи сомов. Далее покажем, какой будет переплата без досрочного погашения, по каждому варианту. Предположим, что досрочное погашение будет один раз — двухмесячный платеж (33,8 тысячи), спустя полгода после получения ипотеки. Воспользуемся одним из ипотечных калькуляторов, https://calcus.ru/kreditnyj-kalkulyator-s-dosrochnym-pogasheniem которых в Сети множество.
Размеры переплат:

• без досрочного погашения — 1 миллион 37,3 тысячи;
• с сокращением ежемесячного платежа —1 миллион 20,8 тысячи (экономия составит 16,5 тысячи);
• с сокращением срока — 991,3 тысячи (экономия почти 46 тысяч, срок кредита уменьшится на четыре месяца).

То есть сокращение срока — самый выгодный вариант, однако в ряде банков он сложнее из-за юридических сложностей.
"В случае сокращения срока кредита необходимо заново обращаться в Госрегистр и к нотариусу для заключения дополнительных договоров и внесения изменений по кредиту. То есть вы понесете дополнительные затраты по изменению условий в договорах — это государственные пошлины", — сказали в одном из банков.
© Sputnik / Валерий Мельников"В случае сокращения срока кредита необходимо заново обращаться в Госрегистр и к нотариусу для заключения дополнительных договоров и внесения изменений по кредиту. То есть вы понесете дополнительные затраты по изменению условий по договорам — это государственные пошлины", — сказали в одном из банков Примерно такую же информацию дали и в другом банке.
"Сотрудникам банка необходимо провести повторный анализ платежеспособности клиента. В случае положительного решения клиент понесет дополнительные затраты по оформлению соответствующих документов в государственных органах, так как срок наложения ареста меняется", — пояснили в финансовом учреждении. При этом речь шла как о госипотеке, так и о коммерческой.
Глава ГИК Элмира Абжапарова подтвердила, что сокращение срока выгодно для клиента, но в нынешних условиях требует и времени, и финансов на перерегистрацию.
© Sputnik / Жоомарт УраимовГлава ГИК Элмира Абжапарова

"Мы хотим, чтобы для наших клиентов установили особый тариф на регистрацию. Все-таки наши клиенты — это льготная категория, а они платят наряду с остальными. Одна сделка обходится примерно в 2,5 тысячи сомов (госпошлина и расходы на нотариуса). Все это законно, тем не менее это достаточно серьезные суммы для клиентов. Я надеюсь, в течение года реализуем эту работу, так как видим, что людям очень тяжело", — обнадежила Абжапарова.

Правда, в некоторых банках рассказали, что достаточно изменения в кредитном договоре без походов по госорганам.
Еще один важный момент — досрочное погашение наиболее выгодно в начале срока. Снова воспользуемся калькулятором и для примера возьмем вариант с одной выплатой двухмесячного платежа (33,8 тысячи) из нашего кредита в разные годы:

Спустя полгода — экономия составит 16,5 тысячи сомов.

Спустя 5 лет — экономия в 11 153 сома.

Спустя 10 лет — экономия в 5 338 сомов.

Советы Нацбанка по досрочному погашению © Sputnik / Табылды КадырбековЗдание Национального банка Кыргызской Республики Главный банк страны предлагает:

• за 30 дней уведомлять о досрочных выплатах во избежание штрафов;
• изучить способы досрочного погашения и их нюансы. При досрочном погашении заемщику необходимо оценить свои финансовые возможности и решить, что выгоднее для него в данный момент: сократить общую выплату за пользование кредитом или уменьшить сумму ежемесячного платежа для уменьшения текущих расходов. Как правило, применяется несколько способов досрочного погашения: уменьшение срока ипотечного кредита, уменьшение ежемесячных платежей и комбинированный вариант сокращения срока и платежа;
• правильно оценить финансовые возможности. Досрочное погашение во многом зависит от корректной оценки финансовых возможностей самого заемщика и условий ипотечного кредита (вида графика платежей), поэтому при принятии решения о досрочном погашении заемщику необходимо грамотно оценить финансовые возможности на текущий момент с учетом планов на ближайшие несколько лет;
• подтвердить досрочное погашение. После досрочного погашения заемщику следует обратить внимание на корректность подтверждающих документов о досрочном погашении (дополнительные соглашения к договору об ипотеке с измененным графиком погашения, квитанции, официальные письма банка о подтверждении остатка и так далее) и хранить их до момента полного погашения ипотечного кредита.

В целом НБ КР рекомендует обратиться в коммерческий банк, где заемщик получал кредит, для получения более подробной консультации по досрочному погашению.