Как будет реализован закон о трансформации земель?

Президент Садыр Жапаров подписал закон, предусматривающий изменения в закон "О переводе (трансформации) земельных участков".
Данный документ направлен на разрешение многолетних проблем граждан, построивших дома на земельных участках, где застройка жилья не планировалась.
Закон освобождает от необходимости выплаты компенсации, связанной с сельскохозяйственными потерями. До настоящего момента при трансформации земли владельцы земельных участков, на которых были построены жилые дома, должны были выплачивать стоимость сельскохозяйственных потерь и упущенной выгоды.
Директор Государственной земельно-водной инспекции при Минсельхозе Айнура Кенжебаева рассказала АКИpress о механизме исполнения закона.
Как решался вопрос о трансформации земель?
В 2014 году была создана комиссия в целях реализации требований закона о трансформации, который был принят в 2009 году. В законе о трансформации от 2009 года налагался запрет на перевод орошаемых пашен в другие категории. Правительству необходимо было привести в соответствие с законом все принятые решения. В 2014 году, когда была создана комиссия, выявлено около 13 тыс. га, которые не были приведены в соответствие, согласно закону о трансформации, то есть на бумаге участки оставались сельскохозяйственными землями. Кто-то физически не успел, кто-то халатно относился.
В 2018 году был принят закон, разрешающий трансформацию земель, куда были включены дома, построенные до 2009 года.
Мы увидели, что многие дома начали строить после 2009 года. А этого нельзя было делать, так как принят закон о моратории на орошаемые пашни. Большинство застроенных домов расположено вблизи к городу Бишкек и Ош, в других регионах и городах таких массовых построений домов не было. Например, в Ак-Ордо-3 уже в 2014 году было все застроено, то есть почти 8,5 тыс. домов.
В ноябре 2020 года исполняющий обязанности президента Садыр Жапаров подписал закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты в сфере землепользования (Закон "О введении моратория на перевод (трансформацию) орошаемых земель пашни в другие категории земель и виды угодий", "О переводе (трансформации) земельных участков", Уголовный кодекс КР)". Согласно данному закону свои дома могли узаконить те, кто построил их после 2009 года.
Чтобы закон, принятый в 2020 году, работал, необходимо было освободить от необходимости выплаты компенсации, связанной с сельскохозяйственными потерями. Этот вопрос должен был решаться коллегиально и недавно президент Садыр Жапаров подписал такие изменения, освободившие от выплаты компенсации. Так был принят закон от 13 августа 2021 года.
Почему были регистрированы массовые построения домов, несмотря на мораторий?
Комиссия изучила и выявила, что есть постановление №311 правительства от декабря 2010 года. В постановлении есть норма, позволяющая гражданину, у которого есть земельная доля разделять ее на мелкие участки и получить на них второй удостоверяющий документ. Получается, у одного гражданина есть 1,5 га земельной доли и есть документ - свидетельство на частную собственность на земельную долю. Исходя из этого свидетельства может разделить эту землю на 20 мелких участков и получить 20 госактов на частную собственность. Эта норма противоречит 31 статье земельного кодекса, где говорится, что на один участок не выдаются 2 удостоверяющих документа.
Рабочая группа предложила убрать 6 пункт данного постановления, так как эта норма привела к такому негативу. Эта норма была убрана в 2015 году и теперь владелец земельной доли не может делить свою землю на мелкие участки. Больше всего эти госакты выдавались именно в Сокулукском и Аламединском районов. Когда приезжали на места, у них оказались госакты на право частной собственности, открываешь госакт, а там целевое назначение - сельскохозяйственное. В такое заблуждение ввела эта норма постановления. У граждан было понятие, что, если красный госакт, то там можно строить дом и не понимали суть. Этим воспользовались "гектарщики" и начали продавать земли. В связи с этим рабочая группа предложила проработать закон о трансформации и решить данный вопрос.
Как будет реализован закон?
В целях реализации закона о трансформации было разработано постановление, который в скором времени будет принят. В основном будет работать районная комиссия, которую будет возглавлять первый заместитель акима, курирующий данный сектор. Первоначально вопрос будет рассматриваться на уровне района и решение комиссии направляется в областное управление и в кабмин, который примет окончательное решение каждого участка о переводе земли. Здесь по каждому заявлению решение будет приниматься индивидуально, по районам будет очень долгий процесс, поэтому будут рассматриваться по поступившим заявлениям. В каких случаях не будут рассмотрены заявления? Если идет судебный спор, санитарные, экологические споры и другие, то комиссия отказывает в регистрации.
Есть проблема, когда граждане покупали земельные участки по расписке. Там даже нет договора. Пока постановление правительства не вышло необходимо оформить через нотариус договор о купле и продаже с владельцем земли. Расписка при регистрации не будет приниматься, не имеет юридическую силу, необходимо оформить договор и предоставить в комиссию. В этом плане есть опасность, так как человек, который продал по расписке может обмануть. Эта частная собственность и мы туда не можем вмешиваться. К сожалению есть такие факты.
Госакты после 2015 года. Что с ними будет?
Как я уже отметила пункт 6 постановления правительства, который позволял делить землю на мелкие участки, утратил свою силу в 2015 году. Если после этого они начали дробить на участки свои орошаемые пашни, то это незаконно, так как есть мораторий. На другие сельхозугодий нет моратория. Госакты, полученные после 2015 года, выданы незаконно. За это будет отвечать ГРС. Думаю, что таких фактов нет.
Хочу отметить, что закон о трансформации уже вступил в силу, однако еще не было реализации, так как нет положения правительства. Однако в законе приняты ужесточающие нормы, то есть, если гражданин будет нарушать целевое назначение земли, то лишается свободы до 5 лет.
Информация о трансформации земельных участков застроенных жилых домов после 2009 года:
По республике рассмотрены 84 контура, общая площадь которых составляет 1645,19 га орошаемой пашни, где застроен 10 тыс. 381 жилой дом и имеется государственный акт о праве частной собственности на земельный участок с целевым назначением сельскохозяйственный.
По Чуйской области расследованы 42 контура на площади 1590,53 га орошаемой пашни, где застроены 10 тыс. 26 жилых домов, в том числе:
- по Аламединскому району - 18 контуров, застроены 1789 домов и имеются госакты на площади 270,09 га;
- по Сокулукскому району - 24 контура, застроены 8237 домов и имеются госакты на площади 1320,44 га. В том числе жилмассив Ак-Ордо-3, расположенный в Ново-Павловловском айыл-окмоту, рядом с ТЭЦ-2 на 22 контурах застроен 8221 дом на площади 1252,05 га. Разрешительные документы под строительство ИЖД отсутствуют.
По Ошской области расследованы 42 контура на площади 54,66 га орошаемой пашни, где застроены 355 жилых домов, в том числе:
- по Кара-Суйскому району - 22 контура, застроены 305 домов на площади 48,9 га;
- по сельским управам города Ош - 20 контуров, застроены 50 домов на площади 50 га.