Рухнут ли цены на квартиры в Бишкеке? Обзор ситуации на рынке

Стоимость квартир в Бишкеке, несмотря на общую тенденцию подорожания, за последние полгода изменилась незначительно. В некоторых случаях недвижимость стала, наоборот, дешевле. Кроме того, кыргызстанцы стали значительно реже покупать дома и квартиры.
Как меняется ситуация на рынке, а также какие цены прогнозируют эксперты, читайте в материале Sputnik Кыргызстан.
Почему в Бишкеке снизились цены на квартиры? Анализ стоимости квартир в столице показал, что они подешевели. Руководитель Национального альянса бизнес-ассоциаций Искендер Шаршеев считает, что снижение цен связано с тем, что упала покупательская способность, а компаниям продавать квартиры необходимо.
© Sputnik / Азамат ТотубаевРуководитель Национального альянса бизнес-ассоциаций Искендер Шаршеев

"В 2019 году себестоимость одного квадратного метра была около 350 долларов, цена продажи была в 2-2,5 раза выше. В 2021-м подорожало абсолютно все, однако стоимость квадратного метра увеличилась незначительно. Прошлый год был одним из самых убыточных в истории строительного бизнеса. Ситуация сложная, в пандемию выручка строительных компаний упала примерно на 80 процентов. При этом почти на 100 процентов подорожали многие строительные материалы. В итоге готовое жилье должно стоить дороже. Однако нужно учитывать то, что в этот момент происходило с населением — в пандемию у людей закончились деньги и покупка жилья отодвинулась до лучших времен. Другие же решили подождать до лучшего и самого выгодного момента", — объяснил эксперт.

Шаршеев уверен, что компании намеренно не повышают цены, чтобы не отпугнуть клиентов, которых сегодня и так немного. Директор центра социально-политических исследований "Эльчи" Денис Бердаков также считает, что владельцы строительных компаний понимают, что у населения нет денег, и именно поэтому не повышают цены на недвижимость.
© Sputnik / Жоомарт УраимовДиректор центра социально-политических исследований "Эльчи" Денис Бердаков

"У населения нет денег, вот и вся причина. Квартира — дорогостоящее приобретение. Сейчас люди не готовы вкладываться в это. В Кыргызстане спросом пользуются два типа жилья — очень дорогое и самое дешевое. Первое покупают люди, которые уже имеют в арсенале несколько квартир, последнее — обычные кыргызстанцы. Экономическое положение людей незавидное, если учитывать, что дорожает все", — сказал Бердаков.

Данияр Урманбетов, руководитель отдела маркетинга строительной компании "Авангард Стиль", уверен, что компании намеренно удерживают цены на недвижимость.
"Цены на недвижимость зависят от себестоимости жилья, которая в свою очередь зависит от стоимости материалов и услуг, технического обеспечения строительного производства, применения инновационных технологий. Скачок доллара, пандемия, подорожание стройматериалов больше чем на 100 процентов... — все это заставляет рынок недвижимости подстраиваться. Могу похвалить коллег, что они, несмотря на все это, держат старые цены. Сейчас компании, чтобы закончить объект, идут даже на такие шаги, как удешевление квартир. Главная задача — сдать дом, они отвечают перед клиентами. Если сейчас заморозить стройки, то репутации будет нанесен невосполнимый урон, и хуже будет самой же компании", — объяснил он.
Как за полгода изменилась стоимость 1-комнатных квартир в Бишкеке Директор агентства недвижимости Айдана Мурзаева уверена, что причина "заморозки" цен в том, что предложение превышает спрос.

"Ситуация на рынке такая: компании не могут продать квартиры "с котлована", которые раньше раскупались очень быстро. Из-за кризиса, напряженной политической ситуации в стране люди не доверяют таким инвестициям. Можно же вообще остаться без квартиры, поэтому все меньшее число кыргызстанцев прибегает к такого рода сделкам. Кроме того, к нам стали обращаться все больше горожан, которые думают о переезде. Сейчас мы не можем продать около десятка квартир по вполне адекватным ценам", — рассказала риелтор.

Это значит, что в Кыргызстане рушится рынок недвижимости? На основе данных Департамента кадастра и регистрации прав на недвижимое имущество Sputnik проанализировал рынок недвижимости за первые полугодия последних трех лет. Объем продаж за первые шесть месяцев в 2019-м составил 62,7 миллиарда сомов. На следующий год цифра сократилась до 49 миллиардов, а уже в 2021-м сумма сделок уменьшилась до 32 миллиардов. В процентном соотношении рынок недвижимости "просел" по всей стране одинаково — покупательская способность снизилась почти в два раза.
Аналитики связывают это с пандемией. Генеральный директор агентства недвижимости Азим Сейдесембаев поделился, что сегодня многие просто не могут позволить себе новое жилье.
© Sputnik / Асель СыдыковаГенеральный директор агентства недвижимости Азим Сейдесембаев

"Застой рынка явный, люди пока не готовы вкладывать в недвижимость по разным причинам. Один из факторов — повышение цен. При этом у населения денег больше не стало. На ситуацию во многом повлияла пандемия — заработок части кыргызстанцев сильно снизился", — объяснил Сейдесембаев.

Искендер Шаршеев также считает, что многие кыргызстанцы не могут позволить себе покупку жилья из-за высоких цен на рынке.
"У людей заканчиваются деньги, снизились денежные потоки от мигрантов. При этом растут цены на строительные материалы, а значит, и недвижимость будет дорожать. Все это в совокупности вызвало нынешнюю ситуацию", — сказал Шаршеев.
Как за полгода изменилась стоимость 2-комнатных квартир в Бишкеке Денис Бердаков считает, что строительные компании переживают серьезный кризис.
"Строительный бум в Кыргызстане начался в 2009 году, сливки на этом рынке были собраны уже к 2015-му. Люди, которые в те годы массово скупали жилье — предприниматели, разбогатевшие на рынках, а также трудовые мигранты и их близкие. Уже к 2018 году у нас была полная "затоваренность", но строительных компаний к тому времени стало намного больше. С какой проблемой столкнулись бизнесмены? Жилье стало продавать некому! Речь идет о бюджетных квартирах. Так называемые "элитки" уходят очень быстро, причем в большинстве своем их покупают практически одни и те же люди. Спрос на дешевое жилье есть и сегодня, но проблема в том, что у людей нет денег, чтобы его приобрести", — объяснил Бердаков.
Эксперт уверен, что сегодня подавляющее число компаний в кризисе, к тому же не могут получать доход от предзаказов, как это было раньше.
"Сегодня большие объекты достраиваются за свой счет и только потом продаются. Раньше деньги на строительство поступали с предзаказов с других объектов. Сейчас компании не могут работать по старой схеме, люди перестали инвестировать в недвижимость, отсюда и проблемы. На какие только маркетинговые ходы компании не идут, чтобы привлечь клиентов, — обещают смартфон за покупку трехкомнатной квартиры или годовой абонемент в бассейн. Только проблема в другом — у людей, для кого построены или собираются строить эти многоэтажные дома, нет денег", — сказал он.
Как за полгода изменилась стоимость 3-комнатных квартир в Бишкеке Однако Бердаков считает, что кризис на рынке приведет к новым подходам в работе строительных компаний.

"Вероятность того, что компании с несерьезной репутацией уйдут с рынка, очень высока. Покупатели не раз обжигались, приобретая жилье у них, в результате получали долгострои. Приоритет будет отдаваться серьезным строительным фирмам с надежной репутацией. Кроме того, не стоит забывать, что земли для строительства многоэтажных домов не так уж и много. Раньше приоритет отдавался недвижимости в центре города, сегодня мы понимаем, что в центре строить уже негде. Город усыпан жилыми высотками, подавляющее число которых пустует", — объяснил Бердаков.

Кыргызстанцы стали предпочитать частные дома квартирам? Директор агентства недвижимости Айдана Мурзаева поделилась, что сегодня все больше запросов на покупку частных домов в предгорных районах Бишкека.
"Большим спросом пользуются городки закрытого типа в южной части столицы. Стоимость жилья в этих районах безусловно высока, однако люди знают, за что платят. Многие видят в этом приобретении неплохую инвестицию — через несколько лет дом можно будет продать с наценкой. Но чаще всего такая недвижимость приобретается для себя. Среднестатистическая цена дома в одном из таких городков — около 200 тысяч долларов. Люди платят за экологию и инфраструктуру. Конечно, позволить такое жилье может далеко не каждый, но стоит заметить, что бронируют его еще на стадии проекта", — рассказала Мурзаева.
Экономист Искендер Шаршеев тоже считает, что все больше жителей многоквартирных домов отдают предпочтение частным.

"Пандемия обнажила множество проблем. Как показал опыт, безвылазно находиться в квартире очень сложно. В частности, именно поэтому люди стали покупать дома. Конечно, население живет, исходя из запаса средств, и позволить дом в дорогом районе может далеко не каждый. Однако все больше кыргызстанцев находят бюджетные варианты в селах в предгорных районах и уже обустраиваются там", — поделился эксперт.

Экономист уверен, что спрос на частные дома вызвал ожидаемую реакцию рынка — подорожание. В среднем стоимость домов выросла на 10-20 процентов в зависимости от срочности продажи, а также состояния недвижимости.
Денис Бердаков уверен, что в первую очередь большая часть населения выбирает то, что по карману.
"Если оценить общую статистику купли-продажи частных домов, то видно, что она снизилась как все на этом рынке. Люди одинаково реже стали покупать дома и квартиры. При приобретении жилья большая часть ориентируется на дешевизну и только потом на комфорт, месторасположение и экологию. Понятно, что чем ближе к центру, тем дороже, позволить себе такое жилье даже в плохом состоянии по карману немногим. Именно поэтому большая часть людей предпочитает покупать частные дома на окраинах города — там цены ниже", — объяснил Бердаков.
По данным Департамента кадастра и регистрации прав на недвижимое имущество, число сделок по купле-продаже частных домов с начала пандемии сократилось примерно в два раза. Риелторы связывают это с тем, что дома стали немного дороже.
Что будет с ценами на квартиры дальше? Искендер Шаршеев не исключает, что из-за подорожания строительных материалов стоимость квартир возрастет.
"Другой вопрос, когда это произойдет. Дорожает абсолютно все, и это обязательно коснется недвижимости. Дома уже стали дороже, а квартиры всегда ценились. Это инвестиция, проверенная временем. Вопрос в том, в какой момент это произойдет. Вероятно, что в ближайшее время рынок будет находиться в состоянии стагнации", — сказал он.
Руководитель отдела маркетинга строительной компании "Авангард Стиль" Данияр Урманбетов считает, что ситуация прояснится только к весне 2022 года.

"Строительные компании будут вынуждены поднять цены. Многие из них продают жилье в сомах, а материалы покупают в долларах. Компании будут вынуждены поднять цены, просто чтобы выжить. Однако реальное положение дел будет ясно только в мае 2022-го — есть надежда, что мир к тому времени оправится от кризиса после пандемии. Однако на рынке обязательно будут те, кто постарается удержать цены на предельном допустимом минимуме. И здесь есть два возможных риска как для покупателей, так и для компаний. Для последних — маленькая маржинальность, а вот для покупателей — низкое качество", — прогнозирует маркетолог.

Генеральный директор агентства недвижимости Азим Сейдесембаев считает, что до конца года цены не изменятся.
"Этот год строительным компаниям нужно просто пережить. Время очень сложное, политическая и экономическая обстановка напряженная. Вероятно, до конца года цены не изменятся. Однако для тех, у кого сейчас есть деньги на покупку жилья, это очень хороший шанс купить квартиру до того, как цены вырастут", — уверен Сейдесембаев.
Руководитель отдела маркетинга строительной компании Nurzaman Никита Коновалов уверен, что цены вырастут, однако для того, чтобы компании не создавали проблем друг другу, они должны сделать это одновременно.

"Цена железа не могла не сказаться на стоимости квартир, но пока резкого роста в эконом, плюс, комфорт, премиум или элитном классах жилья не наблюдается. Проще говоря, сейчас цены сдерживаются всеми силами. Для честной борьбы всем компаниям надо поднимать стоимость одновременно. Что касается продаж, они есть, и по большей части среди клиентов, которые уже покупали квартиры. Сарафанное радио и кредит доверия к компаниям играют основополагающую роль в принятии решения о покупке: не важно коммерческого жилья или жилых помещений", — объяснил специалист.

Денис Бердаков считает, что прогнозировать будущее ценовой политики на рынке достаточно сложно, так как на нее влияют социально-экономическая ситуация и политическая обстановка.