Аренда с последующим выкупом — подводные камни и недостатки

Полный комментарий эксперта слушайте в аудиоверсии.
В программе "Особый акцент" на радио Sputnik Кыргызстан он сообщил, что иногда арендаторы выкупают у владельца квартиру, которую они много лет снимали.

"Схема аренды жилья, в которую возможность выкупа заложена изначально, существует давно, но на практике используется очень редко. Владелец и будущий арендатор заключают договор аренды квартиры, в котором обязательно прописывается право выкупа жилья. По этому договору арендатор вносит как арендные платежи, так и выкупную стоимость — по частям. Выкупная стоимость квартиры, порядок внесения выкупных платежей и прочие детали тоже указываются в договоре. Когда арендатор полностью выплачивает цену за квартиру, заключается договор купли-продажи, и арендатор становится собственником", — сказал Плужник.

По его словам, эта схема — разновидность покупки жилья в рассрочку, но с дополнительной нагрузкой в виде арендной платы.
"Она может рассматриваться как альтернатива ипотеке, где покупатель помимо выкупной стоимости также выплачивает проценты. Но в этой, казалось бы, идеальной схеме покупки жилья есть недостатки. Так, если в процессе аренды одна из сторон передумала, то сделка купли-продажи отменяется и владелец обязан вернуть арендатору все выплаченные за квартиру деньги (без учета арендных платежей). Тонкие моменты в данном случае — отложенный переход права собственности (арендатор может стать владельцем только после внесения всех выкупных денег) и меняющаяся ситуация на рынке недвижимости (оговоренная выкупная цена к окончанию действия договора может отличаться от рыночной, что бывает невыгодно одной из сторон). Поэтому важно предусмотреть нюансы, заранее договориться обо всех условиях: от цены, порядка внесения платежей и срока аренды до возможных штрафных санкций за неисполнение обязательств", — сказал юрист.
Он подчеркнул, что все договоренности должны быть четко сформулированы и внесены в договор.

"Преимуществом аренды с последующим выкупом является возможность приобрести жилье на вторичном рынке в рассрочку и без использования кредита. У ипотеки, например, тоже масса преимуществ, но для получения кредита необходим, во-первых, первоначальный взнос, а во-вторых, заемщик должен быть одобрен банком. Именно это и останавливает многих людей от покупки, так как у них нет соответствующих документов. Ведь при аренде с последующим выкупом первоначальный взнос не нужен, не требуется подтверждение доходов, не важна хорошая кредитная история. Например, квартиру хочет купить молодой человек без стартового капитала, без кредитной истории, с хорошей, но "серой" зарплатой, позволяющей ему снимать жилье и откладывать кое-какие деньги. С таким набором характеристик на ипотеку он рассчитывать не может. Покупка жилья в рассрочку для него приемлемый вариант, тем более если он сопряжен с арендой. Кроме того, к аренде с выкупом нередко предлагаются объекты, которые собственники долго не могут продать, а это значит, что можно найти жилье по цене ниже рыночной", — пояснил юрист.

По его словам, интересы покупателя понятны, но в этой схеме есть плюсы и для продавца.
"В эконом-классе на эту схему нередко соглашаются владельцы низколиквидных объектов, которые трудно продать быстро. В объявлениях о сдаче в аренду таких квартир часто встречается фраза "возможен последующий выкуп". Владельцы низколиквидного жилья заинтересованы и в том, чтобы продать свой актив, и в получении дохода от аренды, тем более если квартира простаивает в ожидании покупателей.
Однако схема работает и в дорогих сегментах. Но, как и в любой схеме, тут есть и недостатки. Для арендатора-покупателя недостаток в том, что не всякую квартиру можно арендовать с правом выкупа. Все-таки большинство арендодателей нацелены именно на сдачу жилья, а не на продажу. А собственники, которые продают свои квартиры, обычно хотят сделать это побыстрее, а не растягивать процесс на месяцы, а то и годы. Так что выбор у арендатора очень невелик, при этом заключение договора аренды с правом последующего выкупа не делает квартиранта собственником. Он продолжает быть только арендатором, пока не выплатит всю выкупную стоимость жилья", — сказал Плужник.
Он подчеркнул, что недостатки у аренды с последующим выкупом есть и с точки зрения владельца.

"Основной недостаток связан с выкупной ценой. Договор аренды с последующим выкупом долгосрочный, и фиксированная выкупная цена может оказаться невыгодной собственнику. Если рыночные цены за это время вырастут, получится, что он продает жилье дешевле, чем в среднем по рынку. Юристы советуют владельцам вносить в договор пункт о возможных корректировках выкупной цены, но арендатор может с этим не согласиться и отказаться от сделки", — сказал Плужник.

По его словам, если стороны решили заключить договор аренды с последующим выкупом, то он должен быть грамотно составлен. Документ лучше заключать в формате договора купли-продажи, где прописываются условия и продажи, и аренды.