Может ли быть кухня на балконе, или Как сделать перепланировку законно

Лето - традиционное время ремонтов. Но некоторые владельцы жилья хотят не просто обновить обои, покраску и линолеум, но и улучшить планировку: увеличить размер комнат, санузла, объединить кухню с балконом. Но при этом многие даже не задумываются, что для этого нужно брать разрешение. Заместительница начальника Бишкекглавархитектуры Назгуль Койбагарова рассказала 24.kg, как сделать планировку по закону.
- Нужно ли получать разрешение для проведения перепланировки квартиры?
- Да, нужно. Разработка, утверждение и выдача разрешительных документов на проектирование и строительство объектов осуществляется в соответствии с Положением "О порядке выдачи документов на проектирование, строительство и иные изменения объектов недвижимости и оценки соответствия вводимых в эксплуатацию завершенных строительством объектов".
Согласно пункту 20 этого положения, для осуществления строительных намерений заявитель представляет в территориальный орган по градостроительству и архитектуре заявление с приложением следующих документов:
1) копии правоустанавливающего и правоудостоверяющего документов на право собственности или пользования земельным участком (с планом участка), а также копию технического паспорта на объект недвижимости, расположенный на земельном участке (при их наличии);
2) эскизный проект с объемно-планировочным решением (графическое изображение в бумажном и/или электронном виде), с топографической основой в масштабе 1:500.
К эскизному проекту прилагаются расчеты запрашиваемых нагрузок на инженерные сети по укрупненным показателям.
Необходимо заключение Государственного института сейсмостойкого строительства и инженерного проектирования (ГИССИП) или организации, имеющей соответствующую лицензию о сейсмоустойчивости здания при перепланировке.
Также прикладываются копии документов:
Для физических лиц:
- документ, удостоверяющий личность,
- доверенность, нотариально оформленная,
- документ, удостоверяющий личность доверенного лица.
Для юридических лиц:
- свидетельство о регистрации юридического лица,
- доверенность, оформленная в установленном порядке,
- документ, удостоверяющий личность доверенного лица.
Заявка с приложением всех документов (копий) сдается в "единое окно" БГА. Срок исполнения - 5 рабочих дней. После чего выдается архитектурно-техническое заключение. После завершения ремонта его в обязательном порядке необходимо зарегистрировать в бишкекском филиале государственного учреждения "Кадастр".
- А если сделал перепланировку без разрешения? Что за это будет?
- Без разрешения такие работы проводить нельзя. В Законе "О градостроительстве и архитектуре Кыргызской Республики" говорится, что граждане, юридические лица обязаны не нарушать действующих в республике градостроительных, архитектурных и строительных норм, правил и стандартов.
В Кодексе о правонарушениях (пункт 3 статьи 144 Нарушение правил проектирования и строительства) указано, что за нарушение порядка изменения архитектурного вида зданий и сооружений в процессе эксплуатации, их незаконные переоборудование, перепрофилирование и реконструкцию, в том числе помещений в многоквартирных жилых домах, предусмотрен штраф.
Для физических лиц его размер составляет 75 расчетных показателей (7 тысяч 500 сомов), юридических - 230 расчетных показателей (23 тысячи сомов).
Кроме того, Жилищным кодексом предусмотрено, что собственник нежилого помещения в многоквартирном доме, допустивший самовольное переустройство или перепланировку принадлежащего ему помещения, несет ответственность в установленном законодательством порядке и обязан за свой счет привести это помещение в прежнее состояние.
Установлением нарушений в сфере градостроительства и архитектуры и принятием мер в соответствии с законодательством занимается ГУАСК (Государственное управление архитектурно-строительного контроля).
Установить, принесла или нет ущерб зданию незаконная перепланировка, возможно только после обследования специалистами ГИССИП или организации, имеющей соответствующую лицензию.
- Как узнать, была ли ранее сделана перепланировка в квартире и можно ли ее узаконить? Если нет, то что делать?
- Определить можно по техническому паспорту, в нем делается соответствующая отметка. Узаконить можно. Для этого надо представить документы, о которых говорили в первом вопросе.
Но если объект не подлежит узаконению, например, нет положительного заключения сейсмологов, нужно привести его в первоначальное положение.
- Можно ли объединять лоджию с кухней/комнатой (например, в 104-й, 105-й, 106 сериях?) и перенести туда кухню?
- Объединять лоджию с кухней/комнатой можно, но только при наличии архитектурно-технического заключения (АТЗ) и заключения о сейсмоустойчивости.
Переносить кухонное оборудование и элементы центрального отопления - запрещено.
- А утепление лоджий и балконов законно?
- Утепление лоджий и балконов законно, если есть АТЗ и в нем предусмотрено утепление легкими материалами без дополнительной нагрузки на конструктивные элементы здания.
- Сейчас многие увеличивают свои балконы (в частности, в кирпичных домах). Это законно? Должны ли брать согласие у соседей? А если сосед увеличил свой балкон, а я против этого, могу заставить его снести? Куда обращаться? То же самое о пристройках на первых этажах.
- На увеличение балконов выдается АГЗ, разрабатывается проект в полном объеме, который согласовывается с БГА, и в обязательном порядке проводится государственная экспертиза.
Согласно Жилищному кодексу (пункт 2 статьи 21 "Права и обязанности собственника встроенного или пристроенного помещения в многоквартирном доме"), строительство встроенных или пристроенных помещений осуществляется с согласия всех собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома в соответствии с требованиями, установленными законодательством.
В случае, если сосед увеличил балкон без документов и согласия собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, возможно истребовать восстановление объекта в прежнее состояние. Обращаться нужно в ГУАСК или судебные органы.
- Если я хочу сделать из своей квартиры на первом этаже магазин, что для этого требуется?
- Перепрофилировать квартиру под разрешенный вид использования возможно. Необходимо подать заявку с приложением всех документов (копий) и эскизного проекта перепрофилирования квартиры в "единое окно" БГА, срок исполнения 5 рабочих дней, выдается архитектурно-техническое заключение.
В случае изменения конструктивных элементов здания (организация пристройки/ входной группы) выдается АГЗ, разрабатывается рабочий проект в полном объеме, согласовывается с БГА, и в обязательном порядке проводится государственная экспертиза. При этом, согласно Жилищному кодексу (статья 21), требуется согласие всех собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.
Если запрашиваемый объект не будет отвечать установленным законам, правилам и нормам проектирования, в разработке разрешительной документации будет отказано.
- Во многих 9-этажках владельцы увеличили свои квартиры за счет прилегающих сушилок. Это законно? Должны они выплатить компенсацию другим собственникам, так как сушилки являются общедомовой собственностью?
- Вы правы, сушильные помещения являются общим имуществом собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома. Пользование ими регулируется Жилищным кодексом.
В статье 22 ("Право собственности на общее имущество собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме") указано, что собственники, получившие в пользование часть общего имущества, вправе его использовать на условиях, предусмотренных соглашением или законодательством, и не вправе его отчуждать.
Решение вопроса выплаты компенсаций БГА не рассматривает, так как он не входит в компетенцию нашего предприятия.