Когда экономика демонстрирует быстрый и устойчивый рост, недвижимость растет в цене не под влиянием эмоций, в процессе переоценки, основанной на платежеспособности рынка и ожиданиях будущего развития. Бишкек сегодня входит именно в такую фазу. В условиях высоких процентных ставок конкурентное преимущество смещается: оно заключается уже не в самом факте приобретения актива, а в способности занять и удерживать правильную позицию в рамках рыночного цикла, не позволяя стоимости капитала размывать инвестиционную эффективность.
Royal Central Park предлагает иной подход к решению этой задачи - через уникальную финансовую структуру, которая позволяет инвесторам зафиксировать цену на текущем уровне и самостоятельно управлять временным горизонтом в первые годы нового цикла роста.
Фото из архива. Бишкек
Бишкек и момент цикла re-rate
Недвижимость растет в цене не под влиянием эмоций, а вследствие фундаментальных сдвигов в экономике. Когда растут доходы населения, расширяются ожидания и капиталы начинают искать долгосрочные инструменты сохранения стоимости, рынок вступает в фазу, при которой прежний ценовой уровень перестает отражать реальную платежеспособность и будущий потенциал. Сегодня Бишкек находится именно в такой точке - в моменте начала цикла переоценки.
За последние пять лет экономика Кыргызстана продемонстрировала редкие по динамике темпы роста. По данным Всемирного банка, Международного валютного фонда (МВФ) и Национального статистического комитета Кыргызской Республики, масштаб экономики страны увеличился почти в три раза по сравнению с 2020 годом. В 2024-м рост ВВП составил порядка 11,5 процента, а в 2025 году темпы сохраняются на уровне свыше 10 процентов. Это позволило увеличить объем ВВП с приблизительно $7,2 миллиарда в 2020-м до около $18 миллиардов в 2024 году с прогнозом превышения отметки $20 миллиардов уже в 2025-м.
Это увеличение существует не только в макроэкономических отчетах, оно постепенно трансформируется в новые ожидания в отношении качества жизни, современной городской среды и ценности недвижимости. В экономиках с быстрым и устойчивым ростом рынок недвижимости, как правило, развивается не по линейной траектории, а проходит через процесс re-rate - переоценку ценового уровня в соответствии с новой платежеспособностью и долгосрочными ожиданиями рынка.
Реальная ситуация в Бишкеке уже демонстрирует четкие сигналы.
Согласно сводным данным местных рыночных отчетов и статистике сделок, цены на недвижимость в 2024-м выросли примерно на 30 процентов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года; при этом только за первые семь месяцев 2024-го рост составил около 18 процентов год к году и превысил 40 процентов по сравнению с 2022-м. Это свидетельствует о том, что Бишкек больше не находится в фазе ожидания, а уже вступил в стадию, отражающую долгосрочные ожидания роста.
В правильный момент, но инвесторы часто... выбирают неправильные инструменты
В условиях высоких процентных ставок по сомам инвестиционный вопрос на рынке недвижимости уже не сводится к решению покупать или не покупать, а заключается в выборе финансового инструмента, с помощью которого осуществляется покупка.
Согласно данным внутреннего кредитного рынка и коммерческих банков Кыргызстана, наиболее распространенные кредиты на готовую недвижимость предлагают ставки в диапазоне примерно 18-22 процента годовых. При этом большинство кредитных программ не поддерживают покупку объектов на этапе строительства и требуют ежемесячной уплаты процентов с первого месяца, практически не оставляя буфера по денежным потокам.
В результате инвесторам приходится нести стоимость капитала (cost of carry) уже на этапе, когда объект еще не сформирован и его стоимость не успела вырасти настолько, чтобы компенсировать эти расходы. В такой ситуации рыночный тренд может быть верным - Бишкек действительно может демонстрировать рост цен. Однако внутренняя норма доходности (IRR) все равно размывается, поскольку денежные потоки не согласованы с циклом роста стоимости актива.
Ключевая проблема, таким образом, заключается не в вопросе "Будут ли расти цены в Бишкеке?", а в способности сохранять инвестиционную позицию в период роста, не позволяя стоимости капитала снижать эффективность вложений.
Фото компании. Многофункциональный комплекс Royal Central Park в Бишкеке
Royal Central Park и уникальная финансовая структура
Политика кредитования в Royal Central Park в Бишкеке разработана с целью прямого решения описанной выше задачи. Вместо того чтобы сосредотачиваться на снижении номинальной процентной ставки, проект выбрал более эффективный финансовый подход - перераспределение момента уплаты стоимости капитала.
При кредитовании до 70 процентов цены квартиры, максимальном сроке займа до 15 лет и, что особенно важно, трехлетнем льготном периоде, как по основному долгу, так и по процентам, покупатели не испытывают давления на денежные потоки на ранней стадии. В течение льготного периода проценты оплачиваются за счет девелопера, что позволяет инвесторам и покупателям, планирующим проживание, сохранять полную позицию по активу в наиболее критический этап цикла.
"Три года" в терминологии инвестора: опцион на время
Инвестор, понимающий циклы рынка, знает: время на фазе роста - это настоящий актив. Трехлетний льготный период в Royal Central Park - это не эмоциональная "скидка", а целенаправленно разработанный опцион на время.
- Во‑первых, такая структура позволяет зафиксировать цену на текущем уровне, в момент, когда Бишкек находится на ранней стадии процесса переоценки. Entry price устанавливается до того, как новый уровень стоимости будет широко признан рынком.
- Во‑вторых, первые три года полностью снимают затраты на удержание позиции. В условиях высоких процентных ставок освобождение от уплаты процентов в период накопления стоимости актива помогает инвестору избежать давления преждевременной продажи или снижения ожиданий по доходности - одной из распространенных причин уменьшения эффективности инвестиций.
Наконец, к моменту начала исполнения финансовых обязательств долговая структура становится значительно "более легкой". По мере роста рынка и переоценки стоимости актива коэффициент задолженности к цене автоматически улучшается. Именно в этом и заключается разница между пассивным кредитным рычагом, когда денежные потоки постоянно размываются, и стратегическим рычагом, при котором стоимость капитала погашается после того, как актив увеличил свою ценность.
Инвестор приобретает квартиру не ради краткосрочной выгоды, а используя структуру, позволяющую сохранять полную позицию в фазе роста, не допуская того, чтобы процентные ставки снижали внутреннюю норму доходности.
Сохранение позиции - ключ к долгосрочной прибыли
Для покупателей, приобретающих жилье для собственного проживания, трехлетний льготный период создает ощутимое финансовое пространство, позволяя стабилизировать доходы, семейную жизнь и жизненные планы до перехода к этапу обслуживания долговых обязательств. Для инвестора это необходимая финансовая отсрочка, позволяющая оптимизировать доходность, дождаться более явного re-rate на рынке, взвесить варианты перепродажи или продолжить удержание актива, когда операционная и арендная ценность становится привлекательной.
Фото компании. Royal Central Park и пять башен фазы The Essence. Официально в продаже с января 2026 года
Royal Central Park - не только первый в Бишкеке проект недвижимости формата All-in-One, но и инвестиционная структура, специально разработанная с учетом цикла роста города. В условиях переоценки рынка возможность зафиксировать цену на текущем уровне и сохранить контроль над активом в первую фазу роста дает долгосрочному инвестору явное стратегическое преимущество, позволяя максимально эффективно использовать капитал и оптимизировать доходность.
Facebook
Instagram
YouTube
24.kg
Комментарии
